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Wie können Sie sich vor missbräuchlicher Mietzinsgestaltung schützen und Mietzinserhöhungen anfechten?
Im Mietrecht gibt es Schutzmechanismen, um Mieter vor missbräuchlicher Mietzinsgestaltung zu bewahren. Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder er auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht (Art. 269 OR). Geschäftliche Mieter sollten folgende Punkte beachten:
- Begründung der Erhöhung: Der Vermieter muss eine Mietzinserhöhung schriftlich (mit amtlichem Formular) begründen. Diese Begründung sollte nachvollziehbar und auf tatsächlichen Kostensteigerungen oder Investitionen basieren.
- Fristen einhalten: Eine Mietzinserhöhung muss mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist schriftlich mitgeteilt werden. Die Erhöhung tritt erst nach Ablauf der Kündigungsfrist in Kraft.
- Anfechtung: Innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Mietzinserhöhung können Sie diese bei der Schlichtungsbehörde für Mietangelegenheiten anfechten. Es ist ratsam, alle relevanten Unterlagen und Vergleichsdaten bereitzuhalten, um Ihre Position zu untermauern.
- Rechtsberatung: Ziehen Sie in Erwägung, sich rechtlich beraten zu lassen, insbesondere wenn die Mietzinserhöhung erheblich ist oder wenn es sich um eine strategisch wichtige Geschäftsfläche handelt.
Als VSGU-Mitglied profitieren Sie von kostenloser Rechtsberatung durch unsere ausgewiesenen Juristen, die entsprechende Branchenerfahrung mitbringen. Gerne unterstützen wir Sie bei der Verteidigung Ihrer Rechte. Sie erreichen uns per E-Mail über info@vsgu-ashb.ch oder telefonisch über 041 926 07 92.
Was ist Geschäftsmiete und welche Besonderheiten gibt es?
Als Geschäftsraum im Sinne des Mietrechts ist jeder Raum zu betrachten, der vereinbarungsgemäss den Betrieb eines bestimmten Gewerbes oder der Ausübung einer bestimmten beruflichen Tätigkeit dient (Verkaufsräume, Büros, Werkstätten etc.). Dabei ist nicht erheblich, ob diese haupt- oder nebenberuflich ausgeübt wird oder gewinnbringend ist. Entscheidend ist, welchen Gebrauch die Parteien vereinbart haben.
Sondervorschriften für die Vermietung von Geschäftsräumen
Die Bestimmungen des Mietrechts gemäss Art. 253 ff. OR gelten sowohl für die Miete von Wohn- als auch Geschäftsräumen. Bei der Vermietung von Geschäftsräumen gelten jedoch zahlreiche Sondervorschriften, die man als Mieter kennen muss. Vorliegend wird auf ausgewählte Aspekte eingegangen.
Auch wenn ein Mietvertrag grundsätzlich formlos, d.h. auch mündlich abgeschlossen werden kann, ist die Schriftlichkeit aus Beweis- und Transparenzgründen immer zu empfehlen.
Wann ist eine Indexmiete zulässig und wie wird sie korrekt angewendet?
Die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folgt, ist nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird. Solange die Indexierung gilt, muss eine Mietzinsanpassung mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende hin angekündigt werden. Wird das Mietverhältnis als unbefristet fortgesetzt, so gilt die Indexierung nicht mehr.
Wie bestimmen Sie den orts- und quartierüblichen Mietzins richtig?
Nach Art. 11 VMWG (Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen) kann der Vergleich des Mietzinses mittels quartierüblicher Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen. Gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG beurteilt sich ein ortsüblicher oder quartierüblicher Mietzins nach Mietzinsen für andere Wohn- oder Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit dem konkret interessierenden Mietobjekt vergleichbar sind (im Sinne von Art. 269a lit. a OR).
Gerade bei allfälligen Mietzinserhöhungen ist zu beachten, dass die Gerichtspraxis sehr hohe Anforderungen an die Vergleichbarkeit stellt. So verlangt sie mindestens fünf Vergleichsobjekte; die Lage wird definiert durch die Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder Naherholungsgebieten. Mit Bezug auf die Grösse der Vergleichsobjekte wird eine Abweichung von bis zu 20% toleriert. Schon geringfügige Unterschiede betreffend die Ausstattung führen dazu, dass die Objekte sich nach der Gerichtspraxis zum Vergleich nicht mehr eignen. Bezüglich Zustand wird auf Art, Zeitpunkt und Umfang allfälliger Renovationen abgestellt. Bei der Bauperiode werden Abweichungen von 10 Jahren, bei älteren Bauten von 20 Jahren zugelassen. Insgesamt haben die (sehr hohen) Anforderungen der Gerichtspraxis an den Nachweis der Orts- oder Quartierüblichkeit dazu geführt, dass dieses Kriterium faktisch aus dem Gesetz eliminiert worden ist. Mit Aussicht auf Erfolg kann die Orts- und Quartierüblichkeit wohl nur noch in städtischen Gebieten mit einer Vielzahl von zum Vergleich geeigneten Mietobjekten angerufen werden, wobei selbst in städtischen Gebieten grösste Beweisschwierigkeiten bestehen.
Was müssen Sie über das Retentionsrecht des Vermieters wissen?
Gemäss Art. 268 OR hat die Vermieterschaft für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen, die sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören. Ausgeschlossen ist das Retentionsrecht an Sachen, die durch die Gläubiger des Mieters nicht gepfändet werden könnten.
Welche Fristen und Formalitäten sind bei der Kündigung von Geschäftsräumen zu beachten?
Mietverträge können befristet und unbefristet abgeschlossen werden. In der Regel werden sie unbefristet abgeschlossen und können unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden. Bei Geschäftsräumen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist sechs Monate (Art. 266d OR). Diese Fristen dürfen nicht unterschritten werden.
Im Rahmen der Miete von Geschäftsräumen fällt der Kündigungstermin gemäss Gesetz auf das Ende einer jeweils dreimonatigen Mietdauer. Formularverträge sehen allerdings häufig als Kündigungstermine Ende März, Ende Juni und Ende September vor. Werden vertragliche bzw. gesetzliche Kündigungstermine oder -fristen nicht eingehalten, so ist die Kündigung dennoch gültig, entfaltet jedoch erst Wirkung auf den nächstmöglichen Termin. Für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohn- oder Geschäftsräume gelten besondere Formvorschriften. Mieter müssen schriftlich kündigen. Vermieter müssen dagegen das amtliche Formular verwenden. Wenn die gesetzlichen Formvorschriften nicht beachtet werden, so entfaltet eine Kündigung keine Wirkungen. Eine Ausnahme gilt allerdings für die Kündigung des Mieters: Die vorzeitige Rückgabe der Sache bei gleichzeitigem Angebot eines zumutbaren, sprich solventen Ersatzmieters ist auch dann möglich, wenn sie nicht schriftlich angekündigt wird.
Warum ist eine präzise Angabe des Verwendungszwecks so wichtig?
Der Zweck der Nutzung muss genau beschrieben sein, damit später keine Missverständnisse entstehen. Über sämtliche Änderungen oder Erweiterungen des vereinbarten Verwendungszwecks ist der Vermieter vorgängig schriftlich zu informieren. Weitgehende Änderungen oder Erweiterungen des Verwendungszwecks bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Vermieters.
Welche Details sollten bei der Beschreibung des Mietobjekts beachtet werden?
Bei der Bezeichnung des Mietobjektes ist darauf zu achten, dass diese stimmt. Insbesondere müssen die Räume, Nebenräume, Parkplätze genau bezeichnet werden. Falls die Grösse in Quadratmetern angegeben wird, muss diese stimmen; ansonsten hat die Mieterschaft bei fehlenden Quadratmetern das Anrecht auf eine Reduktion oder die geforderten Quadratmeter.
Wie beeinflusst die Rechtsform des Mieters Ihre Haftung?
Bei der Benennung der Parteien ist es wichtig, diese genau zu bezeichnen. Bei der Mieterschaft muss insbesondere auf die Rechtsform geachtet werden, also ob es sich um eine Einzelperson, einfache Gesellschaft, GmbH, Verein, Aktiengesellschaft etc. handelt. Dies hat grossen Einfluss auf die Haftung. Falls der Vermieter vertreten sein sollte, muss bedacht werden, dass die Vertretung nie der Vermieter sein kann.
Für weitere Informationen und Auskünfte wenden Sie sich an unseren Rechtsdienst VSGU über info@vsgu-ashb.ch oder telefonisch über 041 926 07 92.
Am 3. Juni 2024 versammelten sich über 50 hochkarätige Vertreter der Schmuck- und Uhrenbranche zum Branchentreff des Verbands Schweizer Goldschmiede und Uhrenfachgeschäfte (VSGU) im den Hallen des Modern Brewhouse TurbinenBräu in Zürich. Die Veranstaltung bot eine hervorragende Gelegenheit für den Austausch und die Diskussion aktueller Trends und Entwicklungen in der Schmuck- und Uhrenbranche. Die Location war gut gewählt, denn das TurbinenBräu mit seiner einladenden Atmosphäre und zentralen Lage bot den perfekten Rahmen für diesen wichtigen Anlass.
Brauereiführung
Für Interessierte begann der Nachmittag um 15:15 Uhr mit einer Führung durch die Brauerei. Diese Führung bot den Teilnehmern nicht nur interessante Einblicke in den Brauprozess, sondern auch eine entspannte Atmosphäre, um sich auszutauschen.
Eröffnung und Begrüssung
Um 16:00 Uhr öffneten die Türen offiziell und die Gäste wurden mit einem Begrüssungsdrink empfangen. Nach einer kurzen Begrüssung durch den Präsidenten Robert Grauwiller wurden um 16:30 Uhr die Ergebnisse der Online-Mitgliederabstimmung und die neue Website durch den Co-Geschäftsführer Remo Fürer präsentiert. Anschliessend hat Robert Grauwiller das Projekt "Q-Label" des VSGU vorgestellt, das auf grosses Interesse stiess und eine angeregte Diskussion auslöste. Sie finden das Protokoll der Mitgliederversammlung 2024 hier.
Podiumsreferate: Zukunft der Branche
Der Höhepunkt der Veranstaltung waren die anschliessenden Podiumsreferate. Die Referenten gaben spannende Einblicke in die Zukunft der Branche, die durch Innovationen und technologische Fortschritte geprägt sein wird.
- Beyer Chronometrie AG: Philippe Meyer, Marketingleiter der Beyer Chronometrie AG, betonte die Bedeutung von Storytelling und Authentizität in der digitalen Welt. Er erklärte, wie Beyer, das älteste Uhrengeschäft der Welt, sich trotz langer Tradition neu erfinden muss, um relevant zu bleiben.
- Locherschmuck GmbH: Daniel Locher, Inhaber und Geschäftsführer von Locherschmuck GmbH, sprach über die Digitalisierung in der Herstellung von Individualschmuck. Er hob hervor, wie die Digitalisierung den Alltag des Goldschmiedes verändert hat und welche neuen Chancen und Risiken sich daraus ergeben.
- wamag | Walker Management AG: Nina Hänsli, Leiterin Beratung der wamag | Walker Management AG, präsentierte die Ergebnisse einer schweizweit einmaligen Online-Studie zu den Erwartungen der Generationen Y und Z. Sie erläuterte, wie diese Generationen ihr Einkaufserlebnis gestalten und welche Unterschiede zu älteren Generationen bestehen.
- Webrepublic AG: Samuel Kirchhof, Head of Perfomance Marketing von Webrepublic AG, stellte die Möglichkeiten und Grenzen der künstlichen Intelligenz (KI) in der Branche vor. Er zeigte auf, wie KI heute bereits in Marketingprozessen eingesetzt wird und was in naher Zukunft noch zu erwarten ist.
Die Präsentationen der Referate finden Sie als Handouts weiter unten verlinkt über den geschützten Mitgliederbereich.
Nach den inspirierenden Referaten und nachdem die Fragen des Publikums beantwortet waren, klang die Veranstaltung mit einem üppigen Apéro Riche aus. Die Teilnehmer nutzten die Gelegenheit, sich bei gutem Essen und Getränken intensiv auszutauschen und über die gewonnenen Eindrücke und deren Bedeutung für den eigenen Betrieb zu unterhalten.
Der Branchentreff des VSGU am 3. Juni 2024 war ein voller Erfolg. Die Veranstaltung bot wertvolle Einblicke in die Zukunft der Schmuck- und Uhrenbranche und ermöglichte den Teilnehmenden, sich über aktuelle Trends und Entwicklungen zu informieren. Die Referenten überzeugten durch ihre Expertise und sorgten für spannende Diskussionen. Die Kombination aus Fachvorträgen und Networking machte den Branchentreff zu einem unverzichtbaren Termin für alle Mitglieder des VSGU. Das Programm der Tagung finden Sie auf vsgu-ashb.ch/branchentreff.
Am 1. September 2023 ist das revidierte Datenschutzgesetz (DSG) in Kraft getreten. Die erste Fassung des DSG trat im Jahr 1992 in Kraft – noch zu einer Zeit, als das Internet nicht kommerziell genutzt wurde und die digitale Realität von heute (Smartphones, Social-Networking-Plattformen, Cloud-basierte Computersysteme etc.) nicht vorhersehbar war.
Seit dem letzten Jahr gilt nun das neue DSG, das insbesondere dieser stark veränderten Digitalisierung und dem damit anspruchsvolleren Schutz von Personendaten Rechnung trägt.Angesichts dessen sorgt die Revision für einen zeitgemässen und besseren Schutz von bearbeiteten Personendaten und stellt zugleich sicher, dass die Nutzerinnen und Nutzer mehr Transparenz hinsichtlich der Bearbeitung ihrer Daten erhalten. Persönliche Daten werden auch vor Missbrauch besser geschützt. Schliesslich stellt die Revision die Kompatibilität mit der europäischen Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) sicher.
Was bleibt unverändert?
Gegenüber dem alten DSG bezweckt auch das revidierte DSG weiterhin den Schutz der Persönlichkeit und Grundrechte von natürlichen Personen, deren Personendaten bearbeitet werden. Wer bis dato Personendaten korrekt bearbeitet hat, wird auch mit dem neuen DSG grundsätzlich nicht vor grössere Probleme gestellt. Denn die wesentlichen Bearbeitungsgrundsätze verändern sich nicht. Wie bisher ist für die Bearbeitung von «allgemeinen» (nicht «besonders schützenswerten») Personendaten keine ausdrückliche Einwilligung der betroffenen Person nötig, sofern die Bearbeitungsgrundsätze der Transparenz (Informationspflicht), der Zweckbindung, der Verhältnismässigkeit sowie der Datensicherheit eingehalten werden.
Bezüglich der «besonders schützenswerten Personendaten» wie beispielsweise Gesundheitsdaten braucht es wie bisher eine «ausdrückliche Einwilligung» der Betroffenen zum Zeitpunkt der Datenerhebung.
Wichtigste Neuerungen des revidierten Datenschutzgesetzes: Ausbau des Schutzes der bearbeiteten Personendaten und der Informationsrechte
Auch wenn sich die Bearbeitungsgrundsätze nicht grundlegend geändert haben, gilt es, relevante neue Vorschriften zu kennen. So wird der bestehende Katalog der «besonders schützenswerten Personendaten» ausgebaut: Gesundheitsdaten werden neu mit «biometrischen» und «genetischen» Daten erweitert. Neue Standards wie «Datenschutz durch Technik und datenschutzfreundliche Voreinstellungen» oder «Profiling» werden eingeführt. Sodann gilt es die verstärkten Informationspflichten und Auskunftsrechte, das Meldeverfahren und die verschärften Strafbestimmungen zu kennen.
Einführung der Grundsätze von "Privacy by Design" und "Privacy by Default"
Einfach ausgedrückt bedeutet die Einführung der beiden Grundsätze, dass sämtliche Software, Hardware sowie die Dienstleistungen so konfiguriert sein müssen, dass die Daten geschützt sind und die Privatsphäre der Nutzer gewahrt wird. Der Verantwortliche ist verpflichtet, die Datenbearbeitung technisch und organisatorisch (Soft- und Hardware) so auszugestalten, dass sie dem neusten Stand der Technik entspricht und auf das für die Bearbeitung nötige Mindestmass beschränkt ist.
Wie der Name bereits andeutet, bedeutet "Privacy by Design" (Datenschutz durch Technikgestaltung) für die Entwickler, den Schutz und den Respekt der Privatsphäre der Nutzerinnen und Nutzer in die Struktur der Produkte oder Dienstleistungen einzubauen, welche personenbezogene Daten sammeln werden. Der Grundsatz "Privacy by Default" (Datenschutz durch Voreinstellung) stellt sicher, dass schon beim Inverkehrbringen des Produktes oder der Dienstleistung die höchste Sicherheitsstufe vorhanden ist, indem standardmässig, also ohne Eingreifen der Nutzer, alle nötigen Massnahmen für den Datenschutz und die Einschränkung der Datennutzung aktiviert sind.
«Profiling» ist nun auch im DSG verankert
Und weiter geht es im Schutz der Persönlichkeitsrechte: Der Begriff “Profiling” erhält im neuen Schweizer Datenschutzgesetz eine grosse Relevanz. Als Profiling werden Kundendaten beschrieben, mithilfe derer sich ein genaues Bild über einen Menschen machen lässt. Dazu zählen Merkmale wie der Wohnort einer Person, ihre Hobbys und Interessen. Aber auch Daten wie die Entwicklung der Arbeitsleistung, wirtschaftliche Verhältnisse oder Angaben über den Gesundheitszustand eines Menschen gehören dazu.
Mit hoher Sensibilität verarbeitet werden dürfen solche Daten künftig zwar weiterhin, aber nur, sofern sie die Persönlichkeitsrechte nicht ausdrücklich verletzen. Wenn eindeutig Wesenszüge einer Person abzulesen sind, handelt es sich um “Profiling mit hohem Risiko”. Hierbei muss vorab immer eine ausdrückliche Einwilligung der Person erfolgen.
Erweiterte Informationspflicht / Information über die Verwendung von Cookies
Die Informationspflicht wird gegenüber dem bisherigen Recht ausgebaut. Neu müssen Verantwortliche die betroffenen Personen über jede Datenbeschaffung angemessen informieren, nicht wie bisher nur die besonders schützenswerten Daten. Das neue Datenschutzgesetz enthält keine abschliessende Liste aller Pflichtinformationen, die der betroffenen Person bei der Beschaffung mitgeteilt werden müssen. Mitzuteilen sind Pflichtangaben wie u.a. die Identität und die Kontaktdaten des Verantwortlichen im Unternehmen, der die Daten bearbeitet/verarbeitet, die Bearbeitungszwecke, die Empfänger bzw. Kategorien von Empfänger.
Es ist zu empfehlen, eine entsprechende Datenschutzerklärung auf die Webseite zu schalten. Darin ist auch über die Verwendung von Cookies ist darin zu informieren. Ein Cookie-Banner ist nur dann aufzuschalten, wenn EU-Traffic generiert wird. Dies wäre der z.B. Fall, wenn z.B. Produkte auf der Webseite auch an Personen aus der EU angeboten werden.
Verbessertes Auskunftsrecht
Neben der erweiterten Informationspflicht werden die Auskunftsrechte der Betroffenen im DSG weiter ausgebaut. Neu wird ähnlich wie in der DSGVO ein Recht der betroffenen Person auf Datenherausgabe und -übertragung statuiert. Betroffene Personen können verlangen, dass die von ihnen bekanntgegebenen Daten in einem gängigen elektronischen Format herausgegeben werden (innerhalb von 30 Tagen).
Meldung von Verletzungen und verschärfte Strafbestimmungen
Nach dem neuen DSG müssen Verantwortliche eine Verletzung der Datensicherheit (z.B. Datenverlust, Cyberangriff), die zu einem hohen Risiko für die Persönlichkeit oder die Grundrechte der betroffenen Person führen können, so rasch als möglich dem EDÖB (Eidg. Datenschutz- und Öffentlichkeitsbeauftragter) und allen potenziell betroffenen Parteien melden, um Sanktionen oder andere Komplikationen zu vermeiden.
In Bezug auf die Strafbarkeit ist zu berücksichtigen, dass die Verletzung gewisser Pflichten eine verschärfte Strafbarkeit begründet, welche nicht das Unternehmen trifft, sondern die dafür verantwortliche natürliche Person. Die verantwortlichen Personen können sowohl Mitglieder der Geschäftsleitung als auch andere entscheidungsbefugte Personen im Unternehmen oder aber auch diejenigen Personen sein, welche eine Pflichtverletzung (z.B. Verletzung der Geheimhaltung) begangen haben. Es ist jedoch nur die vorsätzliche, d.h. wissentliche und willentliche Begehung strafbar.
Weiterführende Informationen finden Sie in unserem Merkblatt oder wenden Sie sich direkt an unseren Rechtsdienst: info@vsgu-ashb.ch oder 041 926 07 92.
Fabian Blaser, Sie sind seit einigen Jahren bei der Mannheimer Versicherung AG mit Zweigniederlassung in Zürich über das Produkt VALORIMA Swiss versichert. Wie sind Sie auf diese Versicherung aufmerksam geworden?
Fabian Blaser: Mit meiner vorherigen Versicherung war ich nicht wirklich zufrieden. Durch den VSGU bin ich auf die Mannheimer gestossen. Dank langer Zusammenarbeit der Versicherung und des Branchenverbandes können die Verbandmitglieder von einem Prämienrabatt von zehn Prozent profitieren. Also wechselte ich glücklicherweise zu dieser Versicherung.
Wie waren Sie mit der Beratung zufrieden?
Der Experte war sympathisch und hoch professionell. Er besuchte mich im Atelier und analysierte meine Sicherheitseinrichtungen. Zusammen legten wir fest, was ich brauche und bald darauf kam es zum Vertragsabschluss – alles lief absolut unkompliziert ab.
Etwas später haben Sie einen Einbruchschaden erlitten. Wie war die Betreuung und wie lief es mit der Regulierung des Schadens durch die Mannheimer Versicherung AG?
Die Verantwortlichen haben sich äusserst kooperativ gezeigt. Der Schadenfall wurde flexibel und reibungslos abgewickelt.
Würden Sie die Mannheimer Versicherung AG aufgrund Ihrer Erfahrungen an Kollegen weiterempfehlen?
Auf jeden Fall, ich bin rundum zufrieden.
Interview mit Fabian Blaser von Daniela Bellandi in der Gold’Or 1/24.
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