Empfehlungen zu nicht abgeholten Waren im Rahmen von Reparaturaufträgen
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Wie können Sie sich vor missbräuchlicher Mietzinsgestaltung schützen und Mietzinserhöhungen anfechten?
Im Mietrecht gibt es Schutzmechanismen, um Mieter vor missbräuchlicher Mietzinsgestaltung zu bewahren. Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder er auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht (Art. 269 OR). Geschäftliche Mieter sollten folgende Punkte beachten:
- Begründung der Erhöhung: Der Vermieter muss eine Mietzinserhöhung schriftlich (mit amtlichem Formular) begründen. Diese Begründung sollte nachvollziehbar und auf tatsächlichen Kostensteigerungen oder Investitionen basieren.
- Fristen einhalten: Eine Mietzinserhöhung muss mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist schriftlich mitgeteilt werden. Die Erhöhung tritt erst nach Ablauf der Kündigungsfrist in Kraft.
- Anfechtung: Innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Mietzinserhöhung können Sie diese bei der Schlichtungsbehörde für Mietangelegenheiten anfechten. Es ist ratsam, alle relevanten Unterlagen und Vergleichsdaten bereitzuhalten, um Ihre Position zu untermauern.
- Rechtsberatung: Ziehen Sie in Erwägung, sich rechtlich beraten zu lassen, insbesondere wenn die Mietzinserhöhung erheblich ist oder wenn es sich um eine strategisch wichtige Geschäftsfläche handelt.
Als VSGU-Mitglied profitieren Sie von kostenloser Rechtsberatung durch unsere ausgewiesenen Juristen, die entsprechende Branchenerfahrung mitbringen. Gerne unterstützen wir Sie bei der Verteidigung Ihrer Rechte. Sie erreichen uns per E-Mail über info@vsgu-ashb.ch oder telefonisch über 041 926 07 92.
Was ist Geschäftsmiete und welche Besonderheiten gibt es?
Als Geschäftsraum im Sinne des Mietrechts ist jeder Raum zu betrachten, der vereinbarungsgemäss den Betrieb eines bestimmten Gewerbes oder der Ausübung einer bestimmten beruflichen Tätigkeit dient (Verkaufsräume, Büros, Werkstätten etc.). Dabei ist nicht erheblich, ob diese haupt- oder nebenberuflich ausgeübt wird oder gewinnbringend ist. Entscheidend ist, welchen Gebrauch die Parteien vereinbart haben.
Sondervorschriften für die Vermietung von Geschäftsräumen
Die Bestimmungen des Mietrechts gemäss Art. 253 ff. OR gelten sowohl für die Miete von Wohn- als auch Geschäftsräumen. Bei der Vermietung von Geschäftsräumen gelten jedoch zahlreiche Sondervorschriften, die man als Mieter kennen muss. Vorliegend wird auf ausgewählte Aspekte eingegangen.
Auch wenn ein Mietvertrag grundsätzlich formlos, d.h. auch mündlich abgeschlossen werden kann, ist die Schriftlichkeit aus Beweis- und Transparenzgründen immer zu empfehlen.
Wann ist eine Indexmiete zulässig und wie wird sie korrekt angewendet?
Die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folgt, ist nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird. Solange die Indexierung gilt, muss eine Mietzinsanpassung mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende hin angekündigt werden. Wird das Mietverhältnis als unbefristet fortgesetzt, so gilt die Indexierung nicht mehr.
Wie bestimmen Sie den orts- und quartierüblichen Mietzins richtig?
Nach Art. 11 VMWG (Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen) kann der Vergleich des Mietzinses mittels quartierüblicher Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen. Gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG beurteilt sich ein ortsüblicher oder quartierüblicher Mietzins nach Mietzinsen für andere Wohn- oder Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit dem konkret interessierenden Mietobjekt vergleichbar sind (im Sinne von Art. 269a lit. a OR).
Gerade bei allfälligen Mietzinserhöhungen ist zu beachten, dass die Gerichtspraxis sehr hohe Anforderungen an die Vergleichbarkeit stellt. So verlangt sie mindestens fünf Vergleichsobjekte; die Lage wird definiert durch die Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder Naherholungsgebieten. Mit Bezug auf die Grösse der Vergleichsobjekte wird eine Abweichung von bis zu 20% toleriert. Schon geringfügige Unterschiede betreffend die Ausstattung führen dazu, dass die Objekte sich nach der Gerichtspraxis zum Vergleich nicht mehr eignen. Bezüglich Zustand wird auf Art, Zeitpunkt und Umfang allfälliger Renovationen abgestellt. Bei der Bauperiode werden Abweichungen von 10 Jahren, bei älteren Bauten von 20 Jahren zugelassen. Insgesamt haben die (sehr hohen) Anforderungen der Gerichtspraxis an den Nachweis der Orts- oder Quartierüblichkeit dazu geführt, dass dieses Kriterium faktisch aus dem Gesetz eliminiert worden ist. Mit Aussicht auf Erfolg kann die Orts- und Quartierüblichkeit wohl nur noch in städtischen Gebieten mit einer Vielzahl von zum Vergleich geeigneten Mietobjekten angerufen werden, wobei selbst in städtischen Gebieten grösste Beweisschwierigkeiten bestehen.
Was müssen Sie über das Retentionsrecht des Vermieters wissen?
Gemäss Art. 268 OR hat die Vermieterschaft für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen, die sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören. Ausgeschlossen ist das Retentionsrecht an Sachen, die durch die Gläubiger des Mieters nicht gepfändet werden könnten.
Welche Fristen und Formalitäten sind bei der Kündigung von Geschäftsräumen zu beachten?
Mietverträge können befristet und unbefristet abgeschlossen werden. In der Regel werden sie unbefristet abgeschlossen und können unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden. Bei Geschäftsräumen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist sechs Monate (Art. 266d OR). Diese Fristen dürfen nicht unterschritten werden.
Im Rahmen der Miete von Geschäftsräumen fällt der Kündigungstermin gemäss Gesetz auf das Ende einer jeweils dreimonatigen Mietdauer. Formularverträge sehen allerdings häufig als Kündigungstermine Ende März, Ende Juni und Ende September vor. Werden vertragliche bzw. gesetzliche Kündigungstermine oder -fristen nicht eingehalten, so ist die Kündigung dennoch gültig, entfaltet jedoch erst Wirkung auf den nächstmöglichen Termin. Für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohn- oder Geschäftsräume gelten besondere Formvorschriften. Mieter müssen schriftlich kündigen. Vermieter müssen dagegen das amtliche Formular verwenden. Wenn die gesetzlichen Formvorschriften nicht beachtet werden, so entfaltet eine Kündigung keine Wirkungen. Eine Ausnahme gilt allerdings für die Kündigung des Mieters: Die vorzeitige Rückgabe der Sache bei gleichzeitigem Angebot eines zumutbaren, sprich solventen Ersatzmieters ist auch dann möglich, wenn sie nicht schriftlich angekündigt wird.
Warum ist eine präzise Angabe des Verwendungszwecks so wichtig?
Der Zweck der Nutzung muss genau beschrieben sein, damit später keine Missverständnisse entstehen. Über sämtliche Änderungen oder Erweiterungen des vereinbarten Verwendungszwecks ist der Vermieter vorgängig schriftlich zu informieren. Weitgehende Änderungen oder Erweiterungen des Verwendungszwecks bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Vermieters.
Welche Details sollten bei der Beschreibung des Mietobjekts beachtet werden?
Bei der Bezeichnung des Mietobjektes ist darauf zu achten, dass diese stimmt. Insbesondere müssen die Räume, Nebenräume, Parkplätze genau bezeichnet werden. Falls die Grösse in Quadratmetern angegeben wird, muss diese stimmen; ansonsten hat die Mieterschaft bei fehlenden Quadratmetern das Anrecht auf eine Reduktion oder die geforderten Quadratmeter.
Wie beeinflusst die Rechtsform des Mieters Ihre Haftung?
Bei der Benennung der Parteien ist es wichtig, diese genau zu bezeichnen. Bei der Mieterschaft muss insbesondere auf die Rechtsform geachtet werden, also ob es sich um eine Einzelperson, einfache Gesellschaft, GmbH, Verein, Aktiengesellschaft etc. handelt. Dies hat grossen Einfluss auf die Haftung. Falls der Vermieter vertreten sein sollte, muss bedacht werden, dass die Vertretung nie der Vermieter sein kann.
Für weitere Informationen und Auskünfte wenden Sie sich an unseren Rechtsdienst VSGU über info@vsgu-ashb.ch oder telefonisch über 041 926 07 92.
Am 3. Juni 2024 versammelten sich über 50 hochkarätige Vertreter der Schmuck- und Uhrenbranche zum Branchentreff des Verbands Schweizer Goldschmiede und Uhrenfachgeschäfte (VSGU) im den Hallen des Modern Brewhouse TurbinenBräu in Zürich. Die Veranstaltung bot eine hervorragende Gelegenheit für den Austausch und die Diskussion aktueller Trends und Entwicklungen in der Schmuck- und Uhrenbranche. Die Location war gut gewählt, denn das TurbinenBräu mit seiner einladenden Atmosphäre und zentralen Lage bot den perfekten Rahmen für diesen wichtigen Anlass.
Brauereiführung
Für Interessierte begann der Nachmittag um 15:15 Uhr mit einer Führung durch die Brauerei. Diese Führung bot den Teilnehmern nicht nur interessante Einblicke in den Brauprozess, sondern auch eine entspannte Atmosphäre, um sich auszutauschen.
Eröffnung und Begrüssung
Um 16:00 Uhr öffneten die Türen offiziell und die Gäste wurden mit einem Begrüssungsdrink empfangen. Nach einer kurzen Begrüssung durch den Präsidenten Robert Grauwiller wurden um 16:30 Uhr die Ergebnisse der Online-Mitgliederabstimmung und die neue Website durch den Co-Geschäftsführer Remo Fürer präsentiert. Anschliessend hat Robert Grauwiller das Projekt "Q-Label" des VSGU vorgestellt, das auf grosses Interesse stiess und eine angeregte Diskussion auslöste. Sie finden das Protokoll der Mitgliederversammlung 2024 hier.
Podiumsreferate: Zukunft der Branche
Der Höhepunkt der Veranstaltung waren die anschliessenden Podiumsreferate. Die Referenten gaben spannende Einblicke in die Zukunft der Branche, die durch Innovationen und technologische Fortschritte geprägt sein wird.
- Beyer Chronometrie AG: Philippe Meyer, Marketingleiter der Beyer Chronometrie AG, betonte die Bedeutung von Storytelling und Authentizität in der digitalen Welt. Er erklärte, wie Beyer, das älteste Uhrengeschäft der Welt, sich trotz langer Tradition neu erfinden muss, um relevant zu bleiben.
- Locherschmuck GmbH: Daniel Locher, Inhaber und Geschäftsführer von Locherschmuck GmbH, sprach über die Digitalisierung in der Herstellung von Individualschmuck. Er hob hervor, wie die Digitalisierung den Alltag des Goldschmiedes verändert hat und welche neuen Chancen und Risiken sich daraus ergeben.
- wamag | Walker Management AG: Nina Hänsli, Leiterin Beratung der wamag | Walker Management AG, präsentierte die Ergebnisse einer schweizweit einmaligen Online-Studie zu den Erwartungen der Generationen Y und Z. Sie erläuterte, wie diese Generationen ihr Einkaufserlebnis gestalten und welche Unterschiede zu älteren Generationen bestehen.
- Webrepublic AG: Samuel Kirchhof, Head of Perfomance Marketing von Webrepublic AG, stellte die Möglichkeiten und Grenzen der künstlichen Intelligenz (KI) in der Branche vor. Er zeigte auf, wie KI heute bereits in Marketingprozessen eingesetzt wird und was in naher Zukunft noch zu erwarten ist.
Die Präsentationen der Referate finden Sie als Handouts weiter unten verlinkt über den geschützten Mitgliederbereich.
Nach den inspirierenden Referaten und nachdem die Fragen des Publikums beantwortet waren, klang die Veranstaltung mit einem üppigen Apéro Riche aus. Die Teilnehmer nutzten die Gelegenheit, sich bei gutem Essen und Getränken intensiv auszutauschen und über die gewonnenen Eindrücke und deren Bedeutung für den eigenen Betrieb zu unterhalten.
Der Branchentreff des VSGU am 3. Juni 2024 war ein voller Erfolg. Die Veranstaltung bot wertvolle Einblicke in die Zukunft der Schmuck- und Uhrenbranche und ermöglichte den Teilnehmenden, sich über aktuelle Trends und Entwicklungen zu informieren. Die Referenten überzeugten durch ihre Expertise und sorgten für spannende Diskussionen. Die Kombination aus Fachvorträgen und Networking machte den Branchentreff zu einem unverzichtbaren Termin für alle Mitglieder des VSGU. Das Programm der Tagung finden Sie auf vsgu-ashb.ch/branchentreff.
