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Qu'est-ce qu'un bail commercial et quelles sont ses particularités?

Est considéré comme local commercial au sens du droit de bail tout local qui, conformément à la convention, sert à l'entreprise d'un certain commerce ou à l'exercice d'une certaine activité professionnelle (locaux de vente, bureaux, ateliers, etc.). Le fait que cette activité soit exercée à titre principal ou secondaire ou qu'elle soit lucrative n'est pas déterminant. Ce qui est déterminant, c'est l'usage convenu par les parties.

Dispositions spéciales pour la location de locaux commerciaux

Les dispositions du droit du bail selon les art. 253 ss. CO s'appliquent aussi bien aux baux d'habitation qu'aux baux commerciaux. Toutefois, la location de locaux commerciaux est soumise à de nombreuses dispositions spéciales qu'il faut connaître en tant que locataire. Le présent article en aborde certains aspects.

Même si un contrat de location peut en principe être conclu de manière informelle, c'est-à-dire même oralement, il est toujours recommandé de le faire par écrit pour des raisons de preuve et de transparence.

Quand un loyer indexé est-il autorisé et comment l'appliquer correctement?

L'accord selon lequel le loyer suit un indice n'est valable que si le contrat de location est conclu pour au moins cinq ans et que l'indice prévu est l'indice national des prix à la consommation. Tant que l'indexation est en vigueur, toute adaptation du loyer doit être annoncée avec un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois. Si le bail se poursuit pour une durée indéterminée, l'indexation ne s'applique plus.

Comment déterminer correctement le loyer usuel dans la localité et le quartier?

Selon l'art. 11 OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux), la comparaison des loyers peut se faire au moyen des prix usuels du quartier au mètre carré pour des objets similaires. Selon l'art. 11 al. 1 OBLF, un loyer conforme aux usages locaux ou de quartier s'évalue en fonction des loyers d'autres locaux d'habitation ou commerciaux qui sont comparables à l'objet de location concrètement concerné en termes de situation, de taille, d'équipement, d'état et de période de construction (au sens de l'art. 269a let. a CO).

Il convient de noter, notamment en cas d'éventuelles augmentations de loyer, que la pratique des tribunaux est très exigeante en matière de comparabilité. Ainsi, elle exige au moins cinq objets comparables ; la situation est définie par la proximité des transports publics, des commerces, des écoles ou des zones de loisirs. En ce qui concerne la taille des objets comparables, un écart allant jusqu'à 20% est toléré. Des différences même minimes concernant l'équipement font que les objets ne se prêtent plus à la comparaison selon la pratique des tribunaux. En ce qui concerne l'état, le type, la date et l'ampleur des éventuelles rénovations sont pris en compte. En ce qui concerne la période de construction, des écarts de 10 ans sont admis, et de 20 ans pour les bâtiments plus anciens. Dans l'ensemble, les exigences (très élevées) de la pratique judiciaire en matière de preuve des usages locaux ou de quartier ont conduit à l'élimination de fait de ce critère dans la loi. Le critère des loyers usuels dans la localité ou le quartier ne peut plus être invoqué avec des chances de succès que dans les zones urbaines où il existe un grand nombre d'objets à louer se prêtant à la comparaison, et même dans les zones urbaines, les difficultés de preuve sont très grandes.

Que devez-vous savoir sur le droit de rétention du bailleur?

Conformément à l'article 268 CO, le bailleur a un droit de rétention sur les objets mobiliers qui se trouvent dans les locaux loués et qui font partie de leur aménagement ou de leur utilisation, pour une annuité échue et le semestre en cours. Le droit de rétention est exclu pour les objets qui ne pourraient pas être saisis par les créanciers du locataire.

Quels sont les délais et les formalités à respecter pour la résiliation de locaux commerciaux?

Les contrats de location peuvent être conclus pour une durée déterminée ou indéterminée. En règle générale, ils sont conclus pour une durée indéterminée et peuvent être résiliés en respectant les délais de préavis légaux. Pour les locaux commerciaux, le délai de résiliation légal est de six mois (art. 266d CO). Ces délais ne peuvent pas être inférieurs.

Dans le cadre de la location de locaux commerciaux, la date de résiliation tombe, selon la loi, à la fin de chaque période de location de trois mois. Toutefois, les contrats types prévoient souvent des dates de résiliation fin mars, fin juin et fin septembre. Si les dates ou les délais de résiliation contractuels ou légaux ne sont pas respectés, la résiliation est tout de même valable, mais ne déploie ses effets qu'à partir de la prochaine date possible. La résiliation d'un bail d'habitation ou d'un bail commercial est soumise à des conditions de forme particulières. Les locataires doivent donner leur congé par écrit. Les bailleurs, quant à eux, doivent utiliser le formulaire officiel. Si les prescriptions légales de forme ne sont pas respectées, la résiliation ne déploie aucun effet. Une exception s'applique toutefois à la résiliation par le locataire : la restitution anticipée de la chose avec l'offre simultanée d'un locataire de remplacement acceptable, c'est-à-dire solvable, est possible même si elle n'est pas annoncée par écrit.

Pourquoi est-il si important d'indiquer précisément le but de l'utilisation?

Le but de l'utilisation doit être décrit avec précision afin d'éviter tout malentendu ultérieur. Le bailleur doit être informé au préalable et par écrit de toutes les modifications ou extensions de l'utilisation convenue. Les modifications ou extensions importantes de l'utilisation prévue nécessitent l'accord écrit du bailleur.

Quels sont les détails à prendre en compte dans la description de l'objet loué?

Il faut veiller à ce que la désignation de l'objet loué soit correcte. Les pièces, les annexes et les places de parking doivent notamment être désignées avec précision. Si la taille est indiquée en mètres carrés, elle doit être correcte ; sinon, s'il manque des mètres carrés, le locataire a droit à une réduction ou aux mètres carrés exigés.

Comment la forme juridique du locataire influence-t-elle votre responsabilité?

Lors de la désignation des parties, il est important de les désigner précisément. En ce qui concerne le locataire, il faut notamment faire attention à la forme juridique, à savoir s'il s'agit d'une personne individuelle, d'une société simple, d'une Sàrl, d'une association, d'une société anonyme, etc. Cela a une grande influence sur la responsabilité. Si le bailleur devait être représenté, il faut garder à l'esprit que le représentant ne peut jamais être le bailleur.

Pour de plus amples informations et renseignements, veuillez vous adresser à notre service juridique via info@vsgu-ashb.ch ou par téléphone au 041 926 07 92.

A 16 heures, les portes ont officiellement ouvert et les invités ont été accueillis par un verre de bienvenue. Après un bref discours de bienvenue du président Robert Grauwiller, les résultats du vote en ligne des membres et le nouveau site web ont été présentés à 16h30 par le co-directeur Remo Fürer. Robert Grauwiller a ensuite présenté le projet « Q-Label » de l'ASHB, qui a suscité un grand intérêt et déclenché une discussion animée. Vous trouverez ici le procès-verbal de l'assemblée générale 2024.

Exposés de podium: l'avenir de la branche

Les tables rondes qui ont suivi ont constitué le point d'orgue de la manifestation. Les intervenants ont donné un aperçu passionnant de l'avenir de la branche, qui sera marqué par des innovations et des progrès technologiques.

• Beyer Chronometrie AG: Philippe Meyer, directeur marketing de Beyer Chronometrie AG, a souligné l'importance du storytelling et de l'authenticité dans le monde numérique. Il a expliqué comment Beyer, la plus ancienne entreprise horlogère du monde, doit se réinventer pour rester pertinente malgré sa longue tradition.
• Locherschmuck GmbH: Daniel Locher, propriétaire et directeur de Locherschmuck GmbH, a parlé de la numérisation dans la fabrication de bijoux individuels. Il a souligné comment la numérisation a changé le quotidien des bijoutiers-joailliers et quels sont les nouveaux risques et opportunités qui en découlent.
• wamag | Walker Management AG: Nina Hänsli, responsable du conseil chez wamag | Walker Management AG, a présenté les résultats d'une étude en ligne unique en Suisse sur les attentes des générations Y et Z. Elle a expliqué qu'il s'agissait d'une étude de marché. Elle a expliqué comment ces générations conçoivent leur expérience d'achat et quelles sont les différences avec les générations plus anciennes.
• Webrepublic AG: Samuel Kirchhof, Head of Perfomance Marketing de Webrepublic AG, a présenté les possibilités et les limites de l'intelligence artificielle (IA) dans le secteur. Il a montré comment l'IA est déjà utilisée aujourd'hui dans les processus de marketing et ce à quoi il faut s'attendre dans un avenir proche.

Vous trouverez les présentations des exposés en lien ci-dessous dans l'espace membres protégé.

Après les exposés inspirants et après avoir répondu aux questions du public, la manifestation s'est terminée par un somptueux apéro riche. Les participants ont profité de l'occasion pour échanger intensément autour d'un bon repas et de boissons et pour discuter des impressions reçues et de leur importance pour leur propre entreprise.

La rencontre de l'ASHB avec la branche le 3 juin 2024 a été un grand succès. La manifestation a offert de précieux aperçus sur l'avenir de la branche de la bijouterie et de l'horlogerie et a permis aux participants de s'informer sur les tendances et les développements actuels. Les intervenants ont su convaincre par leur expertise et ont donné lieu à des discussions passionnantes. La combinaison de conférences spécialisées et de réseautage a fait de cette rencontre sectorielle un rendez-vous incontournable pour tous les membres de l'ASHB. Vous trouverez le programme de la réunion sur vsgu-ashb.ch/rencontre.